动态2014

11月20号新政策影响

点击数:20942014-11-28 10:00:22 来源: 上海鸥江集团有限公司官网


11月13号下午,上海调整普通住宅标准,自2014年11月20日起上海执行新的普通住房新标准。可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

 一周前,上海刚刚出台公积金新政,这背后是上海达到历史最高的库存量。中原数据显示,截至11月10日,上海住宅库存量为1346.9万平方米。当前上海商品住宅市场去化周期仍然在15个月,有去库存压力,调整“普宅”标准有助于去库存。

对于此次调整标准,业内人士坦言,属于一类比较含蓄的救市政策。业内观点认为,今年限购政策无法放开的背景下,上海为了加快去库存的速度,会积极采取各类措施,进而提振楼市。

调整普通商品住宅标准,将带来三个正面效应。
  第一、调整不同住宅标准,千方百计去库存。能够让更多房源纳入到央行救市政策所设定的标准中。尤其对于市区政策而言,部分总价高的房源可以纳入普通商品住宅的行列,从而能够鼓励一些有二次置业需求,且支付能力较高的群体积极购置此类房源。这也是一种去库存的积极有效的手段。
  第二、实施差别化住房政策,通过普通住宅标准调整,对中小套型、中低价位普通住房给予税费优惠政策减免的支持,更多的群体可以享受到优惠政策,鼓励自住需求积极入市。
  第三、促进住房市场供需结构匹配。随着房价逐年的上涨,有一部分楼盘因为价格的上涨被贴上了豪宅的标签,其实,按照全市范围内价格水平来看,这些项目是因为房价上涨而“被豪宅”的。此时,通过调整普通住宅标准,纠正“被豪宅”的项目,使“被豪宅”的项目回归普通住宅的身份,仍然以普通住宅的角色进行市场交易。
  此外,调整商品住宅标准,也是回应了此前央行二套房贷松绑政策下的各类质疑。对于北上广深等一线城市来讲,当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时,调整普通住宅标准成为其变相刺激市场复苏与好转的工具。
  外环外房子受益最大据测算,价格标准调整后,外环外新房中普通住宅占比超四成,收益翻番。
  上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,标准调整之后,1手房成交中普通住宅可以达到21%,比调整前增加16%,2手由75%增加到88.6%。普通住宅标准放宽和公积金标准进行调整短期内形成政策叠加效应,对楼市有刺激作用。而随着上海公积金房贷政策的调整,再加上今日推出普通住宅标准的调整,势必会使得一些原本还在观望的,想买二套房的客户加大改善意愿。新政公布后的第一个周末,二手房看房客户数就上升了10%。

那么,上海普通住宅标准终于调整影响范围有多大,为了方便对比,我们只按照总价来计算,看看2014年上海普通住宅标准调整前后影响范围和2012年相比有多大。详见下图。



2014年上海普通住宅标准调整前后覆盖范围对比

 


备注:1、范围:除配套动迁的,面积在140平米以下,总价在各环线政策标准范围内的公寓(只按总价计算);2、套数,面积占比:为政策范围内公寓与该环线内所有除配套动迁公寓的比值。





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